房贷博客

最近在温哥华，越来越多楼花买家在准备交房贷款的时候发现，贷款情况和买房时的预期不太一样。 由于近期公寓市场疲软，部分项目目前的银行估值可能低于当年的购买价格。贷款机构通常的做法是按照较低的估值审批贷款额度，这意味着买家可能需要准备更多的首付款。 同时，银行在审批贷款时会严格审核收入、报税记录以及现有负债情况。对于自雇人士或收入结构较复杂的买家来说，贷款额度会受到限制。这就使得首付款的比例再加大。 不过，加拿大的房贷市场并不只有传统银行一种渠道。除了大型银行之外，也有不同类型的贷款机构，在审批方式和贷款结构上更加灵活。目前这一类贷款机构的产品竞争很激烈，利率已经十分接近银行，并且可作开放贷款，特别对于成交即卖出的买家尤为有利。对于计划出租物业的情况，月供也可以设定为只付利息，大大帮助现金流管理。 如果您的楼花即将交房，请提前了解您的贷款能力， 为交房做充分的准备。 我在温哥华做贷款多年，经常协助客户在不同贷款方案之间进行规划。 欢迎您来电免费咨询！

又一年开始了！您如果今年有楼花要成交，需要办理贷款的话，下面的几点或许能帮您理清一下思路。 加拿大的贷款机构大概分为三类。 利息从低到高， 您需要提前了解如何能够取得最低利息和条件的贷款产品， 以及备用方案。 【银行贷款】 – 银行及monoline lender提供最优竞争力的贷款产品。您需要提供收入证明及首付款存款证明， 通常按照个人报税收入及其他负债来计算贷款额度。 – 最常做的是封闭式固定或浮动利率的贷款， 贷款期在一到五年。 【B类贷款】 – 贷款机构为客户提供按照现金流来审批的贷款。 在不必参考个人保税的条件下按照客户实际收入的能力来计算贷款额度。 通常的客户群体为自雇， 有自己的生意或是佣金收入， 也可以包含工资收入的客户。 – 利息比银行大约高1%左右， 贷款额度可以大为提高。 – 通常做的是一到三年的封闭式固定利率贷款 【贷款公司或私人贷款】 – 主要依据物业价值贷款。 通常不会计算收入或已有负债， 价值是主要的贷款依据。 – 利息比B类贷款稍高， 贷款利息和额度按照物业价值的比例来定。 – 最常做的是一年期贷款。 可以完全开放， 随时可以还款， 灵活性也最大。 了解您的贷款能力， 提前计划， 保护自己的现金流。祝您2026投资顺利， 平安顺遂!

2024年转眼过了三分之一。 总结一下楼花贷款的特点和挑战。 【楼花成交时的估值太低】 楼花成交和现房成交最大的区别是估值和GST。 今年成交的楼花意味着是几年前签订的合同， 由于这两年的快速加息导致的市场波动， 特别是今年成交的楼花， 估值普遍趋于保守， 有时甚至比买价要低。 银行在做贷款的时候所用的价值， 一定是选择买价和市场估价里面较低的一个。这就造成了贷款额度可能会不够。 【贷款审批难度加大】银行的Prime Rate现在是7.20%， 固定利率一直在5%以上。从年初就在讨论的降息迟迟不见落实， 再加上压力测试， 使得同样的收入的贷款额度大大降低。 【贷款利息太高】利息居高不下， 导致月供款大幅提高。 想要控制月供， 维持现金流稳定， 必须要降低贷款额度， 也就意味着要付更高的首付。 【私贷市场资金缺乏】对于无法在银行获批的贷款， 私贷市场提供灵活的解决方案。 由于需求，很多好的贷款产品出现资金紧张， 或是需要比平时更长的等待时间。 总而言之， 贷到合适的贷款来成交几年前签订的楼花合同相比之前要困难很多。对于投资楼花用来出租的朋友， 可以安慰的是当前的租金也已升高很多， 租房市场火爆，可以很快把成交的公寓租掉， 对现金流有所帮助。 您有楼花要成交吗？建议您为贷款提前做好准备工作， 选择最好的条件， 才能减轻持有这个投资的成本。 祝您的地产投资可以为您长期， 稳定地获利。

自雇客户，无论是以个人， 合伙或是公司形式的自雇，或是佣金收入， 只要是生意正常运作六个月以上， 有固定的现金流可以体现在银行账户中， 就可以投资物业。如果个人报税收入不够高， B类贷款机构可以根据流水来评估收入， 不需要提供两年报税单。由于投资物业会产生租金收入， 这部分的租金收入可以加在现有收入中来提高收入水平。通常B类贷款公司对于租金的使用比例要比大银行更加宽松， 因此贷款额度也会增加。 生意现金流需要先能够支付现有债务， 比如自住房的房贷， 车贷， 信用卡债务等。 如果您的生意流水非常充足， 那么您可以考虑把手上的现金用来投资一个物业。 当前市场的租金较之前大幅提高， 对于提高贷款额度会有所助力。 随着加拿大央行的不断涨息和市场的不确定， 拥有专业的贷款经纪的帮助会对您的投资起到相当重要的作用。

自雇客户，无论是以个人， 合伙或是公司形式的自雇，或是佣金收入， 只要是生意正常运作六个月以上， 有固定的现金流可以体现在银行账户中， 就可以投资物业。如果个人报税收入不够高， B类贷款机构可以根据流水来评估收入， 不需要提供两年报税单。由于投资物业会产生租金收入， 这部分的租金收入可以加在现有收入中来提高收入水平。通常B类贷款公司对于租金的使用比例要比大银行更加宽松， 因此贷款额度也会增加。 生意现金流需要先能够支付现有债务， 比如自住房的房贷， 车贷， 信用卡债务等。 如果您的生意流水非常充足， 那么您可以考虑把手上的现金用来投资一个物业。 当前市场的租金较之前大幅提高， 对于提高贷款额度会有所助力。 随着加拿大央行的不断涨息和市场的不确定， 拥有专业的贷款经纪的帮助会对您的投资起到相当重要的作用。

B Lender在市场上越来越占比提高。 之前只有A类贷款的公司也纷纷推出了B类的产品。 由于物业价值提高， 工资收入跟不上， 和贷款审批的不断严格，在大银行可以获批的贷款额度越来越不够需求。转向B类贷款是下一个最好的选择。 那么B Lender所要争取的客户群和大银行有什么不同吗？ B Lender的客户贷款之后还能转到大银行吗？ B Lender的客户包括自雇和受雇， 但是两者收入的计算方法不同。 自雇客户很多情况下有充足的现金流， 相对应的要支付生意所有的开支， 那么用来做贷款的收入要根据生意的类别， 固定支出（比如房租）， 原材料费用， 雇员工资等等来做计算。 受雇的计算方式则很简单， 即是当前工资或是前两年的T4收入。 由于收入固定， 需要选择一些可以最大幅度利用收入的贷款产品。 B类贷款通常是一两年的短期。 贷款在时机成熟的时候可以转到大银行， 或是直接续约。 想要了解您的贷款能力？ 请致电604 506 7210 Sarah Gu